Почему дилемма не имеет универсального ответа
Любое решение упирается в три ресурса — деньги, время и управленческое внимание владельца.
Сравнение потребления ресурсов
|
Ресурс
|
Готовый дом
|
Стройка
|
|
Деньги
|
Нужны сразу (≥ 90 % суммы к регистрации)
|
Инвестируются постепенно по этапам 8‑12 мес.
|
|
Время
|
1–2 мес. поиск + оформление
|
10–16 мес. от котлована до ключей
|
|
Внимание
|
Разовые осмотры и сделка
|
Постоянный контроль подрядчиков, логистики, качества
|
Деньги под микроскопом: метод TCO
TCO = CAPEX + Σ(OPEXt / (1+i)t) + RISK_RESERVE
Готовый дом (пример 180 м²)
|
Статья
|
% от цены
|
Комментарий
|
|
Покупка по ДКП
|
100 %
|
Фиксируется сразу
|
|
Реновация 5‑й год
|
5–7 %
|
Фасад, кровля, мелкий ремонт
|
|
Капремонт 15‑й год
|
12–15 %
|
Котёл, окна, утепление
|
|
Итого TCO‑30
|
≈ 135 %
|
|
Стройка «под ключ»
|
Статья
|
% от сметы
|
Комментарий
|
|
Участок (10 сот., ИЖС)
|
20–25 %
|
В зависимости от региона
|
|
Коробка + кровля
|
35–40 %
|
Материал стен и перекрытий
|
|
Инженерные сети
|
15–18 %
|
Газ/ТН, электрика, канализация
|
|
Отделка
|
20–25 %
|
Можно растянуть по времени
|
|
Итого TCO‑30
|
≈ 120 %
|
Экономия 10–15 %
|
Комментарий А. Козлова: «При сопоставимых характеристиках новый дом обходится дешевле «вторички» примерно на 10‑12 % в 30‑летнем горизонте».
Юридическая безопасность сделки и стройки
Покупаем готовый дом: 7 уровней защиты
|
Шаг
|
Что делаем
|
Почему важно
|
НПА / лайфхак
|
|
1.1
|
Получаем базовую выписку ЕГРН
|
Показывает, кто вправе продавать объект
|
218‑ФЗ
|
|
1.2
|
Берём архивную выписку ЕГРН
|
Отслеживаем цепочку переходов права
|
Госуслуги
|
|
1.3
|
Справки ПНД/НД
|
Подтверждает дееспособность продавца
|
Ст.177 ГК
|
|
1.4
|
Выписка из домовой книги
|
Проверяем несовершеннолетних прописанных
|
Семейный кодекс
|
|
1.5
|
Проверка задолженностей
|
Долги «прилипают» к дому
|
ФССП, ЕИРЦ
|
|
1.6
|
Акт техсостояния
|
Основание для торга
|
ГОСТ 31937‑2011
|
|
1.7
|
Титульное страхование
|
Компенсирует утрату права
|
Ст.930 ГК
|
Памятка юриста: не используйте «предварительный ДКП» без задатка и нотариального согласия супругов. Если сделка срывается, задаток вернёте только через суд.
Стройка: что проверить до заливки бетона
Договор подряда
- Смета‑фикс — цены закреплены датой подписания.
- Банковская гарантия на 30 % аванса.
- Сетевой график, неустойка 0,05 % за день просрочки.
- Акты скрытых работ обязательны.
Проверяем землю
- Категория — ИЖС/ЛПХ/СНТ.
- ВРИ — вид разрешённого использования.
- ЗОУИТ — водоохрана, ЛЭП, газопровод.
- Сервитуты — право прохода/проезда.
Совет кадастрового инженера: вынос границ сразу после покупки обходится дешевле суда.
Технологический задел «Дом‑2025»
|
Показатель
|
Дом 2010‑х
|
Новый проект 2025
|
Экономия
|
|
Утеплитель кровли
|
150 мм
|
≥ 250 мм
|
‑15 кВт·ч/м²·год
|
|
U‑фактор окон
|
1,3
|
0,85
|
‑8 % отопления
|
|
Тёплый контур ТН
|
< 5 %
|
в проекте
|
+ «free heat»
|
|
Проводка под PV
|
Редко
|
Базово
|
Готовность к солнечным панелям
|
|
Smart‑HVAC
|
Опция
|
По умолчанию
|
‑12 000 ₽/год
|
Илья Пискунов: «Теплонасос + рекуперация экономят до 70 000 ₽ в год».
Управление проектом: дорожная карта архитектора
|
Этап
|
Контроль
|
Срок
|
|
Предпроект
|
Геология, топосьёмка, ТЗ
|
2‑4 нед.
|
|
Эскиз + АР
|
BIM‑модель, фасады
|
6‑8 нед.
|
|
КР/КЖ/ОВиК
|
Расчёты нагрузок
|
4‑6 нед.
|
|
Тендер
|
≥ 3 КП, проверка СРО
|
3 нед.
|
|
Коробка
|
Акты скрытых работ
|
4‑6 мес.
|
|
Инженерия
|
Опрессовка, ПНР
|
1,5 мес.
|
|
Отделка + ландшафт
|
Шпаклёвка Q3, сдача
|
2‑3 мес.
|
Риск‑карта PMBOK
|
Вероятность
|
Влияние
|
Риск
|
Контр‑мера
|
|
Высокая
|
> 1 млн ₽
|
Рост цен на бетон
|
Фиксируем объём, резерв 10 %
|
|
Средняя
|
Среднее
|
Подрядчик ушёл
|
БГ, поэтапная оплата
|
|
Низкая
|
Низкое
|
Потерян BIM‑файл
|
Облачный бэкап
|
Алгоритм 4‑S выбора участка
- Status — ЕГРН, градплан.
- Slope — уклон ≤ 6 %.
- Soil — бурение, категория грунта.
- Services — газ < 100 м, ЛЭП < 50 м.
Реальные кейсы 2023‑24 гг.
|
Семья
|
Площадь
|
Формат
|
Бюджет
|
Срок
|
Итог
|
|
Романовы
|
160 м²
|
Вторичка‑2008
|
15 млн ₽ + 1,2 млн ремонт
|
3 мес.
|
Через год коррозия кровли
|
|
Смирновы
|
190 м²
|
Стройка газобетон
|
17,8 млн ₽
|
14 мес.
|
+8 % из‑за меди
|
|
Яковлевы
|
140 м²
|
Таунхаус
|
12 млн ₽ + 2 млн отделка
|
7 мес.
|
Доработка шумоизоляции
|
Чек‑лист готовности
- ⟡ Горизонт проживания ≥ 10 лет.
- ⟡ Посчитан TCO обоих сценариев.
- ⟡ Проверена юрчистота или БГ‑договор.
- ⟡ Учтены жизненные события.
- ⟡ Резерв ≥ 15 % заложен.
- ⟡ Готовы тратить время/нервы по плану.
Итог мнений экспертов
Елена Лагунова: «Стройка — путь перфекциониста, если есть технадзор и запас времени».
Мария Дьякова: «Титульное страхование снижает риски «вторички» до 0,2 %».
Илья Пискунов: «Энерго‑класс «B» проще реализовать на новом доме».
Алексей Козлов: «Если нашли готовый дом дешевле рынка на 20 % — берите, стройка не победит такую скидку».
Главное правило
Считайте деньги, время и нервы — выбирайте формат, который вписывается именно в вашу формулу жизни.
Получить консультацию
Проект на 100% соответствует построенному дому
Отправить
