+7 (347) 299-79-30
Назначить встречу
Дата публикации: 23.04.25
Дата обновления: 23.04.25
10 мин
7
149
Размер текста статьи:
А
А
А

Свой дом: купить или построить?

Почему дилемма не имеет универсального ответа

Любое решение упирается в три ресурса — деньги, время и управленческое внимание владельца.

Сравнение потребления ресурсов
Ресурс Готовый дом Стройка
Деньги Нужны сразу (≥ 90 % суммы к регистрации) Инвестируются постепенно по этапам 8‑12 мес.
Время 1–2 мес. поиск + оформление 10–16 мес. от котлована до ключей
Внимание Разовые осмотры и сделка Постоянный контроль подрядчиков, логистики, качества

Деньги под микроскопом: метод TCO


TCO = CAPEX + Σ(OPEXt / (1+i)t) + RISK_RESERVE



Готовый дом (пример 180 м²)


Статья % от цены Комментарий
Покупка по ДКП 100 % Фиксируется сразу
Реновация 5‑й год 5–7 % Фасад, кровля, мелкий ремонт
Капремонт 15‑й год 12–15 % Котёл, окна, утепление
Итого TCO‑30 ≈ 135 %

Стройка «под ключ»


Статья % от сметы Комментарий
Участок (10 сот., ИЖС) 20–25 % В зависимости от региона
Коробка + кровля 35–40 % Материал стен и перекрытий
Инженерные сети 15–18 % Газ/ТН, электрика, канализация
Отделка 20–25 % Можно растянуть по времени
Итого TCO‑30 ≈ 120 % Экономия 10–15 %
Комментарий А. Козлова: «При сопоставимых характеристиках новый дом обходится дешевле «вторички» примерно на 10‑12 % в 30‑летнем горизонте».

Юридическая безопасность сделки и стройки

юридическая безопасность

Покупаем готовый дом: 7 уровней защиты

Шаг Что делаем Почему важно НПА / лайфхак
1.1 Получаем базовую выписку ЕГРН Показывает, кто вправе продавать объект 218‑ФЗ
1.2 Берём архивную выписку ЕГРН Отслеживаем цепочку переходов права Госуслуги
1.3 Справки ПНД/НД Подтверждает дееспособность продавца Ст.177 ГК
1.4 Выписка из домовой книги Проверяем несовершеннолетних прописанных Семейный кодекс
1.5 Проверка задолженностей Долги «прилипают» к дому ФССП, ЕИРЦ
1.6 Акт техсостояния Основание для торга ГОСТ 31937‑2011
1.7 Титульное страхование Компенсирует утрату права Ст.930 ГК
Памятка юриста: не используйте «предварительный ДКП» без задатка и нотариального согласия супругов. Если сделка срывается, задаток вернёте только через суд.

Стройка: что проверить до заливки бетона

Договор подряда

  • Смета‑фикс — цены закреплены датой подписания.
  • Банковская гарантия на 30 % аванса.
  • Сетевой график, неустойка 0,05 % за день просрочки.
  • Акты скрытых работ обязательны.

Проверяем землю

  • Категория — ИЖС/ЛПХ/СНТ.
  • ВРИ — вид разрешённого использования.
  • ЗОУИТ — водоохрана, ЛЭП, газопровод.
  • Сервитуты — право прохода/проезда.
Совет кадастрового инженера: вынос границ сразу после покупки обходится дешевле суда.

Технологический задел «Дом‑2025»

Показатель Дом 2010‑х Новый проект 2025 Экономия
Утеплитель кровли 150 мм ≥ 250 мм ‑15 кВт·ч/м²·год
U‑фактор окон 1,3 0,85 ‑8 % отопления
Тёплый контур ТН < 5 % в проекте + «free heat»
Проводка под PV Редко Базово Готовность к солнечным панелям
Smart‑HVAC Опция По умолчанию ‑12 000 ₽/год
 
Илья Пискунов: «Теплонасос + рекуперация экономят до 70 000 ₽ в год».

Управление проектом: дорожная карта архитектора

Этап Контроль Срок
Предпроект Геология, топосьёмка, ТЗ 2‑4 нед.
Эскиз + АР BIM‑модель, фасады 6‑8 нед.
КР/КЖ/ОВиК Расчёты нагрузок 4‑6 нед.
Тендер ≥ 3 КП, проверка СРО 3 нед.
Коробка Акты скрытых работ 4‑6 мес.
Инженерия Опрессовка, ПНР 1,5 мес.
Отделка + ландшафт Шпаклёвка Q3, сдача 2‑3 мес.

Риск‑карта PMBOK

Вероятность Влияние Риск Контр‑мера
Высокая > 1 млн ₽ Рост цен на бетон Фиксируем объём, резерв 10 %
Средняя Среднее Подрядчик ушёл БГ, поэтапная оплата
Низкая Низкое Потерян BIM‑файл Облачный бэкап

Алгоритм 4‑S выбора участка

  1. Status — ЕГРН, градплан.
  2. Slope — уклон ≤ 6 %.
  3. Soil — бурение, категория грунта.
  4. Services — газ < 100 м, ЛЭП < 50 м.

Реальные кейсы 2023‑24 гг.

Семья Площадь Формат Бюджет Срок Итог
Романовы 160 м² Вторичка‑2008 15 млн ₽ + 1,2 млн ремонт 3 мес. Через год коррозия кровли
Смирновы 190 м² Стройка газобетон 17,8 млн ₽ 14 мес. +8 % из‑за меди
Яковлевы 140 м² Таунхаус 12 млн ₽ + 2 млн отделка 7 мес. Доработка шумоизоляции

Чек‑лист готовности

  • ⟡ Горизонт проживания ≥ 10 лет.
  • ⟡ Посчитан TCO обоих сценариев.
  • ⟡ Проверена юрчистота или БГ‑договор.
  • ⟡ Учтены жизненные события.
  • ⟡ Резерв ≥ 15 % заложен.
  • ⟡ Готовы тратить время/нервы по плану.

Итог мнений экспертов

Елена Лагунова: «Стройка — путь перфекциониста, если есть технадзор и запас времени».
Мария Дьякова: «Титульное страхование снижает риски «вторички» до 0,2 %».
Илья Пискунов: «Энерго‑класс «B» проще реализовать на новом доме».
Алексей Козлов: «Если нашли готовый дом дешевле рынка на 20 % — берите, стройка не победит такую скидку».

Главное правило

Считайте деньги, время и нервы — выбирайте формат, который вписывается именно в вашу формулу жизни.

Получить консультацию

Проект на 100% соответствует построенному дому
Ваше имя
Номер телефона
Отправить

Построить дом
Купить дом
Строительство
Супер
7
Ужасно
Интересно к прочтению
Дома в европейском стиле: особенности, планировка и современные тенденции
Дома в европейском стиле отличаются особым шармом и элегантностью, сочетая в себе классические архитектурные элементы и современные строительные технологии. Этот стиль популярен не только в Европе, но и во всем мире благодаря своей функциональности и красоте.
Виды гидроизоляции домов из бруса
Гидроизоляция домов из бруса является критически важной для защиты строения от влаги. Рассмотрим основные типы гидроизоляции, применяемые в строительстве домов из бруса, их характеристики и особенности применения.

Статьи

Статьи